“情势变更”的基本特征包括“无法预见”、“非不可抗力”、“非商业风险”和“明显不公平”或“不能实现合同目的”几个方面。楼市调控政策不属于不可抗力也不属于商业风险,但是,楼市调控政策是否必然“无法预见”,继续履行合同是否必然“明显不公平”,是否无法实现合同目的,这三个方面具有明显的确定性。

楼市调控政策并非绝对“无法预见”。一项政策的出台,势必基于当前经济运行状态及经济形势变化等基础,具有根据市场需要而调整的内在逻辑,符合一定的经济规律,虽“预见新政”所要求的专业知识和技能超出了普通人民所具备的客观条件,但本质上并非“无法预见”。与之相对,当事人在决定订立房屋买卖合同前后,理当经过深思熟虑,对可能发生的楼市调控政策及风险防范进行提前安排,比如在房屋买卖合同中约定“如贷款受阻则选择一次性付款”等内容。

楼市调控政策并不必然导致继续履行合同后对一方当事人明显不公平之后果。楼市调控政策的核心手段是针对首付款比例和贷款比例做调整。无论是提高首付款比例还是减低可贷款比例,均只对房屋价款的支付方式、支付顺序以及分期支付的额度和比例产生影响,对房屋交易总价款以及房屋权属及性能状态不产生任何影响,此类影响确有可能给买家造成资金压力甚至困境,但是,并不必然等同于对“买家明显不公平”之效果。

楼市调控政策并不必然导致“无法实现合同目的”。提高首付款比例或降低可贷款比例,均仅对房屋买卖合同之交易价格条款产生影响,而对双方“房屋买卖”之合同目的(买家获得房屋所有权,卖家获得房屋对价)并不产生直接影响,更不会产生无法实现合同目的的后果(除非以房屋买卖谋取利润为目的)。即便因楼市调控政策导致买家无法获得预期贷款额度,依然存在买家一次性付款而继续履行合同的方式,楼市调控政策造成的履行困难与排除房屋买卖合同继续履行可能性之间存在明显的距离。



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2017年03月20日

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楼市调控政策并不必然构成情势变更解除合同的充要条件

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